התנגדות להיתר בניה 

התנגדות להיתר בניה

רוצים לבנות לכם על יד הבית ואתם רוצים להתנגד לכך ולמנוע זאת, מה עושים?   חשוב להבין שהאפשרות למנוע בניה שמפריעה לכם ולהגיש התנגדות להיתר בניה אינה כה פשוטה וישנה חשיבות רבה לטיעוני ההתנגדות המועלים על ידי המתנגד לבקשה.

לא די בהגשת התנגדות להיתר בניה מנימוקים תכנוניים גרידא כדוגמת הסתרת נוף, הצללה, וכיו"ב, לעיתים רבות מוגשות התנגדויות חסרות סיכוי הנתמכות בטענות תכנוניות בלבד כגון האמור לעיל אשר לועדה המקומית קיים, ובצדק, שיקול דעת אם לקבלן אם לא. אף ועדת ערר לתכנון ולבניה (אליה מגישים ערר על דחיית התנגדות) לא תמהר לבטל החלטת ועדה מקומית כל עוד החלטתה סבירה מבחינה תכנונית.

השיקולים שעל הועדה המקומית לשקול עת היא דנה בהתנגדות להיתר בניה שהוגשה לבקשה להיתר בניה,  הינם שיקולים תכנוניים בלבד. ומכאן שכל עוד המתנגד לא הצביע על נזק רציני שייגרם לו כתוצאה מאישור הבקשה שאינו עומד במאזן סביר מול אינטרס המבקש, הרי שקבלת/אי קבלת ההתנגדות הינה לגיטימית ולא יהא זה קל לערור עליה.

באופן עקרוני אדם המבקש לבנות על קרקע שבבעלותו והגיש לועדה המקומית לתכנון ולבניה בקשה להיתר בניה התואמת את הוראות תכניות בנין עיר שבתוקף הרי שבקשתו תאושר ואתם אפילו לא תדעו מכך.

אף אם תדעו על הגשת הבקשה להיתר כאמור, הרי שלא תהיה לכם כל זכות התנגדות לבקשה שכזו למרות שבניית בנין מול ביתכם עשויה להפריע לכם מאוד ואף לגרום לנזק כלכלי למקרקעין שלכם.

הזכות להתנגד ולהגיש התנגדות להיתר בניה קמה כאשר המבקש מבקש במסגרת הבקשה להיתר בניה הקלה מתכנית. סעיף 147א לחוק התכנון והבניה מאפשר לועדה המקומית ליתן הקלה אך זאת בכפוף לפרסום ההקלה המבוקשת בהתאם לכללים המפורטים בחוק והקובעת מועד סביר להגשת התנגדויות.

סעיף 151 לחוק התכנון והבניה קובע כי לא תנתן הקלה אם יש בכך סטיה ניכרת מתכנית החלה על המקרקעין או הבנין. החוק מוסיף ומפרט מה יחשב כסטיה ניכרת ואף הסמיך את שר הפנים לתקן, (בהתייעצות עם המועצה הארצית) תקנות הקובעות מה עוד יחשב כסטיה ניכרת מתכנית.

ואכן בשנת 2002 תיקן שר הפנים את תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) הקובעות באופן די מפורט אלו הקלות יחשבו סטיה ניכרת מתכנית ולא ניתן לאשרן.

חשוב לדעת כי כל סטיה/טעות של הועדה המקומית מהוראות החוק בענין זה, לדוגמא, בקשה להיתר שהוגשה כבקשה תואמת תכנית ומתברר כי לא כך היא וכי אחד האלמנטים המבוקשים בה אינו תואם את התכנית ומהווה הקלה ממנה המחייבת פרסום כדין, או שהפרסום היה לקוי אם בשל חוסר בהירותו ואם בשל העובדה כי לא כלל את כל ההקלות המבוקשות, או שהפרסום עצמו לא נעשה בהתאם להוראות החוק עשוי לשחק לטובתכם ואם תנקטו בדרך פעולה נכונה תוכלו  "לתקוע" את המבקש מלבצע את הבניה לזמן רב.

זמן זה בנסיבות אלו שווה הרבה ! העיכוב שתגרמו למבקש עשוי לגרום לצד השני לנהל אתכם מו"מ על מנת שתסירו את ההתנגדות להיתר בניה שהוגשה ולעיתים די בכך להשיג את מטרתכם.

נקודה נוספת שרבים מפספסים והיא קריטית ! היא האבחנה בין הקלה מותרת להקלה המהווה סטיה ניכרת מתכנית האסורה. הגבול בין הקלה שמותר לועדה המקומית לאשר לבין הקלה המהווה סטיה ניכרת האסורה כאמור לעיל אינו שחור לבן, אף תקנות סטיה ניכרת המנסות לעשות סדר בענין ניתנות לפרשנות משפטית.

לעיתים רבות נמצא כי עיון בפרסום ההקלות המבוקשות ולמידה יסודית של תכניות בנין העיר הרלוונטיות תעלה כי ההקלות המבוקשות מהוות סטיה ניכרת מתכנית והועדה המקומית אינה מוסמכת לאשרן. 

מכאן החשיבות הרבה לכך שטרם תגישו התנגדות להיתר בניה תיוועצו בעורך דין מקרקעין מיומן בתחום שיוכל לשפר באופן מהותי ולהגדיל את הסיכוי שהתנגדותכם תתקבל.

אין באמור לעיל בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי.